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省住房和城乡建设厅 省工商行政管理局 关于印发《前期物业服务合同》、《物业 服务合同》示范文本的通知

发布时间:2017-10-26 11:03:00 点击:


    前期物业服务合同

(示范文本)

 

 




 

 


 

监制

 

湖北省住房和城乡建设厅
 北 省 工 商 行 政 管 理 



 

说  明

 

1. 前期物业是指在业主、业主大会选聘物业企业之前,由建设单位选聘物业企业实施的物业管理行为。本示范文本所称的甲方为开发建设单位,乙方为开发建设单位通过招投标的方式或者经房产行政主管部门批准采用协议选聘的物业服务企业。

2. 合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。在签订合同时,合同双方应当出示有关证明及签约主体证明文件。经双方当事人协商确定,可以对本示范文本的条款内容(包括选择内容、填写空格部位的内容)进行选择、修改、增补或删减。

3. 物业服务经营方式分为包干制、酬金制等,包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

4. 根据《湖北省物业服务和管理条例》有关规定,建设单位应当与按照规定选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用,由建设单位承担;物业交付之日后的前期物业服务费用,由业主承担。

5. 通过招投标方式选聘的,甲乙双方应严格遵守合同约定、履行约定不得随意变更。


 

     前期物业服务合同

 

甲方(开发建设单位):           

法定代表人:        

授权委托人(代理人):        

住所地:           

邮 编:           

 

乙方(物业服务企业):           

法定代表人:        

授权委托人(代理人):        

住所地:           

邮 编:           

营业执照注册号:            

证书编号:               

社会信用代码:             

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》和相关法律、法规,甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对      (物业区域名称)提供前期物业服务事宜,订立本合同。


第一章 物业区域基本情况

第一条 物业区域基本情况:

物业名称:              

物业类型:              

坐落位置:              

占地面积:              

总建筑面积:              

总栋数:               

总户数:               

物业区域四至:

东至          ;南至         

西至          ;北至         

(规划平面图见附件1;物业构成明细见附件2

第二章 服务内容及服务人员

第二条 在物业区域内,乙方提供的前期物业服务包括以下内容:

1. 物业共用部位的养护和管理(物业共用部位明细见附件3);

2. 物业共用设施设备的运行、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件4);

3. 物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

4. 公共绿化的养护和管理;

5. 车辆停放管理;

6. 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

7. 装饰装修管理服务;

8. 物业档案资料管理;

9.             

第三条 乙方应明确本物业服务项目关键人员(包括项目负责人及主要专业技术与管理人员,基本情况见附件5,当项目关键人员发生变动时,乙方应告知甲方及办理行业主管部门备案)。

第四条 在物业区域内,乙方接受业主委托的其他特约性服务,或者单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务的,服务内容和费用由双方另行商定。

第三章 物业的收费与经营

第五条 物业服务费标准

物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:

多层住宅:     /·平方米;

高层住宅:     /·平方米;

别  墅:     /·平方米;

  楼:     /·平方米;

商业物业:     /·平方米;

会  所:     /·平方米;

  物业:     /·平方米。

  物业:     /·平方米。

物业服务费调整方式。自     月起,每   年按照
     (递增或减少)     的标准调整。

业主(物业使用人)在符合相关法律法规规定的前提下,利用住宅物业从事经营活动的,乙方按商业物业标准收取相应的物业服务费。

物业服务标准及服务评价方式方法(见附件6)。

第六条 本物业区域物业服务经营选择以下第  种方式:

(一)包干制

物业服务费主要用于以下开支:

1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3. 物业区域清洁卫生费用;

4. 物业区域绿化养护费用;

5. 物业区域秩序维护费用;

6. 办公费用;

7. 物业服务企业固定资产折旧;

8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9. 法定税费;

10.          

包干制服务费不含物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。

乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。

(二)酬金制

物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳,预收的物业服务费主要用于物业服务成本和乙方的酬金支出。

物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方代管,主要用于以下开支:

1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3. 物业区域清洁卫生费用;

4. 物业区域绿化养护费用;

5. 物业区域秩序维护费用;

6. 办公费用;

7. 物业服务企业固定资产折旧;

8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9.             

乙方采取以下第  种方式提取酬金:

1. 乙方按    (每月/每季/每年)    元的标准从预收的物业服务费中提取;

2. 乙方    (每月/每季/每年)按应收的物业服务费    %的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用;物业服务支出年度结算后不足部分,由全体业主承担。

(三)其他经营方式

                                

第七条 本合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日发生的物业服务费用由甲方承担,房屋交付之日后的物业服务费用由业主承担。

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。

本条规定由甲方承担的物业服务费用按  (每月/每季/每年)交纳给乙方,甲方应在(每月第  /每季的第  月第  /每年    日)履行交纳义务;由业主(物业使用人)承担的物业服务费用按  (每月/每季/每年)交纳给乙方,业主(物业使用人)应在(每月第  /每季的第  月第  /每年  
  日)履行交纳义务。

第八条 物业服务实行酬金制方式计费的,乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费年度预决算,并每年  
次向全体业主公布物业服务费的收支情况。

对物业服务费收支情况有争议的,甲乙双方同意采取   
方式解决:

(一)专业机构审计;

(二)共同协商;

(三)        

第九条 机动车辆停放收费

(一)车位租金标准

1. 汽车

露天车位:              /·月;

室内车位(库):           /·月;

2. 摩托车:            /·月;

3. 电动车:            /·月;

4. 自行车:            /·月。

车位使用人应按                    的标准向乙方交纳临时停放车位租金。

乙方按车位租金   %的比例提取管理费用,用于车位出租、车位租金收取及租金管理人工、税费等支出。管理费用在返还甲方或业主委员会前从收取的车位租金中扣除。

停车库(位)属于全体业主共有的,车位租金归全体业主共有。车位租金实行单独建账,业主大会成立后移交业主委员会,用于补充专项维修资金也可以按业主大会的决定使用;停车库(位)属于甲方所有的,业主(物业使用人)有优先使用权。

(二)泊车服务费

车位(库)使用人按以下标准交纳车辆停泊服务费,收入归乙方所有。

1. 汽车

露天车位:            /·月;

室内车位(库):         /·月;

2. 摩托车:            /·月;

3. 电动车:            /·月; 

4. 自行车:            /·月。

第十条 泊车服务费主要用于以下开支:

(一)停车库(位)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)停车库(位)共有部位的维护费用(业主自有车位的维修养护费用由其自行承担);

(三)停车库(位)配套的共用设施、设备(包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统)的维护费用;

(四)停车库(位)的配套的共用设施、设备的运行费用;

(五)停车场的公共环境清洁卫生费用;

(六)法定税费;

(七)         

第十一条 乙方利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主同意后,按照规定办理有关手续,经营收益属于全体业主共有。物业服务企业按经营收入总额的   %提取管理服务费用,用于支付经营、管理及收取、保管资金开支。

乙方应当每半年公布一次经营收益收支情况,主动接受监督。

第十二条 物业区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担;业主自用的由业主承担;乙方使用的由乙方承担;公共水电费由       据实分摊。

乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四章 物业的承接查验

第十三条 本合同签订后,乙方应按照有利于物业服务和方便业主使用的原则,对在物业项目的前期规划、设计、施工、承接查验以及交付过程中存在的问题,向甲方提出意见建议,对其合理性、科学性进行审查监督。

甲方应当于    日(至少在物业交付前60日),通知乙方承接查验物业,甲方与乙方应当于物业交付前15日,完成对本合同附件3、附件4规定的物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作,并签订物业承接查验协议,作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。查验中双方确认的问题应做好书面记录,甲方承诺在合理期限内予以解决。甲方应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等公共设施设备,不作为乙方现场检查和验收的内容。

第十四条 实施承接查验的物业,应当按照住建部《承接查验办法》、《湖北省物业服务和管理条例》等有关规定进行移交和接收。

第十五条 乙方承接物业时,甲方应向乙方移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主清册(包括业主姓名、联系地址和电话,房屋建筑面积、交付时间等);

(六)                        

第十六条 承接查验所需全部费用由    (甲方/乙方)承担。

第十七条 物业承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定的交接义务,导致前期物业服务合同无法履行的,应当承担违约责任。

第十八条 物业交接后,甲方未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第十九条 物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,甲方应当负责修复;给业主造成经济损失的,甲方应当依法承担赔偿责任。

第二十条 乙方应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

第二十一条 乙方应当自物业承接查验完成之日起30日内,持下列资料向物业所在地的房产行政主管部门办理备案手续。

(一)《前期物业服务合同》;

(二)物业承接查验协议;

(三)建设单位移交资料清单;

(四)查验记录; 

(五)交接记录;

(六)其它承接查验有关的文件。

第二十二条 甲方和乙方应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第二十三条 甲方应保证交付使用的物业符合国家规定的规划、设计、施工验收标准,按照不低于国家规定的质量保修期限和保修范围承担物业保修责任。

如甲方委托乙方代为履行保修责任的,双方应当另行订立委托协议。

第五章 物业的使用与维护

第二十四条 业主大会成立前,乙方应协助甲方制定本物业区域内的《临时管理规约》,约定物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时,甲方、业主(物业使用人)应给予必要配合并遵守履行。

第二十五条 乙方发现业主(物业使用人)有违反物业管理法律法规、《临时管理规约》和物业区域内物业管理制度的行为时,应当予以及时劝阻、制止、报告。

第二十六条 乙方应及时向全体业主通告本物业区域内有关物业管理的重大事项,受理业主(物业使用人)的建议、意见和投诉,接受甲方、业主和物业使用人的监督,并定期公布相关信息接受业主(物业使用人)监督,不断提高物业服务质量和管理水平。

第二十七条 因物业维修或者公共利益,甲方或乙方确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的,应当提前告知对方和相关业主,并采取措施保障安全,在约定期限内恢复原状。

挖掘本物业区域内道路、场地按规定应报行政管理部门审批的,应当遵守其规定。

第二十八条 乙方与装饰装修房屋的业主(物业使用人)应签订书面的装饰装修管理服务协议,就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修保证金等事项进行约定,并事先告知业主(物业使用人)装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十九条 甲方应于    日向乙方无偿提供符合法定要求的物业服务用房。物业服务用房属全体业主共有,乙方在物业服务期限内无偿使用并负责维护管理,但不得擅自改变其用途。

物业服务用房建筑面积为     平方米,其中:物业服务企业办公用房建筑面积为   平方米,位于       单元
   室;业主委员会办公用房建筑面积为    平方米,位于
   单元  室。

第三十条 住宅专项维修资金和物业保修金的使用按照有关规定执行。

第六章 违约责任

第三十一条 甲方违反本合同的约定,致使乙方无法提供和达到本合同约定的服务内容和标准的,乙方不承担违约责任;造成业主(物业使用人)及乙方损失的,由甲方负责赔偿由此给业主(物业使用人)、乙方的损失。但业主(物业使用人)不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费。

业主(物业使用人)违反本合同的约定,致使乙方的管理服务无法提供本合同约定的服务内容和达到标准的,乙方不承担违约责任,造成乙方或其他业主(物业使用人)损失的,违约人应承担赔偿责任。但其他业主(物业使用人)不得以违约业主(物业使用人)违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费。

第三十二条 乙方的服务质量达不到本合同第五条约定的标准,乙方应按      标准向甲方、业主支付违约金。给甲方、业主造成损失的,应向甲方、业主赔偿损失。

第三十三条 甲方、业主(物业使用人)违反本合同的约定,未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务费)的,每日按欠费金额         向乙方支付违约金。

第三十四条 乙方违反本合同的约定,擅自提高物业服务费用标准、增设本合同约定物业服务范围公共事务的收费项目或重复收费的,业主(物业使用人)有权拒绝交纳擅自提高或重复收取的部分费用;已经收取的,乙方应双倍返还擅自提高或重复收取的物业服务费用。

第三十五条 甲方违反本合同的约定,拒绝或拖延履行保修义务的,业主(物业使用人)可以自行或委托乙方修复,修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第三十六条 以下情况乙方不承担违约责任:

(一)由于甲方、业主(物业使用人)的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的;

(二)因物业专有部分内专有部位及专有设施设备固有瑕疵所致的一切损害,但因乙方故意或乙方违反本合同义务而直接导致的情况除外;

(三)因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行故障造成损失的;

(四)乙方按本合同履行协助做好物业区域内的安全防范义务,但发生不可预见、不可避免的治安或刑事案件(包括但不限于抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等)的;

(五)因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主(物业使用人),暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

(六)乙方向甲方或业主提出书面建议要求修缮、改造专有或共有部位、设施设备或纠正不良行为,而甲方或业主(物业使用人)未采纳(包括但不限于高空抛物、违章装饰装修、未及时维修或改造等)所致之损害;

(七)              

第三十七条 本合同终止后乙方拖延、拒绝移交及撤场的,业主有权拒绝交纳物业服务费,甲方可向当地房产行政主管部门投诉,由当地街道办事处、乡镇人民政府组织移交。


第七章 其他事项

第三十八条 本合同期限自       日起至    
    日止;但在本合同期限内,依法成立的业主大会选聘新物业服务企业后,业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。

本合同期满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,乙方应当继续按本合同约定继续提供服务,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第三十九条 本合同期满前  月,业主大会尚未成立的,甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的,甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。

本合同期满,甲方没有作出选聘决定,乙方应当按照本合同约定继续提供服务,物业服务合同自动延续至甲方作出选聘新物业服务企业决定为止。

第四十条 本合同期满前发生下列情形且业主大会尚未成立的,甲方可以终止合同另行选聘物业服务企业:

(一)乙方违约无法提供和达到本合同第五条约定的服务内容和服务标准,征得半数以上业主同意解聘原物业服务企业的;

(二)乙方提出解除合同的; 

(三)乙方因解散、破产等原因无法履行合同的。

第四十一条 自本合同终止时起10日内,乙方应将物业服务费用预收及欠款的清算、外包合同及经营收益合同的履行及物业共有部位及共用设施设备的运行状况、相关档案资料等完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的,移交给甲方或  
      代管。乙方不得以任何理由拒绝、拖延移交。

第四十二条 甲方与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订房屋买卖合同,即为对接受本合同内容的承诺。

第四十三条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,业主应承担连带责任。

第四十四条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力。

第四十五条 本合同自双方签章之日起生效。本合同未尽事宜,双方可另行以书面形式签订补充协议,涉及业主权益的应在物业区域公示。

第四十六条 本合同在履行中发生争议,由双方协商解决;协商不成,双方可选择以下第  种方式处理:

(一)向物业所在地仲裁委员会申请仲裁;

(二)向物业所在地人民法院提起诉讼。

第四十七条 本合同一式五份,甲、乙双方各执两份,由乙方持本合同向物业所在地房产行政主管部门备案。

 

 

附件:1. 规划平面图

2. 物业构成明细

3. 物业共用部位明细

4. 物业共用设施设备明细

5. 物业服务质量标准及服务评价方式方法

6. 项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况

 

 

甲方(盖章)         乙方(盖章)

法定代表人          法定代表人

授权委托人(代理人)     授权委托人(代理人)

                


附件1

 

规划平面图

 

 


附件2

 

物业构成明细

 

类 型

幢 数

套(单元)数

建筑面积

(平方米)

高层住宅




多层住宅




别 墅




商业用房




工业用房




办公楼




车 库




会 所




学 校




幼儿园




      用房












合 计




备 注




附件3

 

物业共用部位明细

 

1. 房屋承重结构;

2. 房屋主体结构;

3. 公共门厅;

4. 公共走廊;

5. 公共楼梯间;

6. 内天井;

7. 户外墙面;

8. 屋面;

9. 传达室;

10.           

11.           


附件4

物业共用设施设备明细

 

1. 绿地     平方米;

2. 道路     平方米;

3. 化粪池   个;

4. 污水井   个;

5. 雨水井   个;

6. 垃圾中转站   个;

7. 水泵   个;

8. 水箱   个;

9. 电梯   部;

10. 信报箱   个;

11. 消防设施   

12. 公共照明设施   

13. 监控设施   

14. 避雷设施   

15. 共用天线   

16. 机动车库   个    平方米;

17. 露天停车场      平方米;

18. 非机动车库      平方米;

19. 共用设施设备用房   平方米;

20. 物业服务用房    平方米;

21.                  

22.                  

 

 


附件5

质量标准及服务评价方式方法

 

服务内容

服务标准

服务评价

方法

服务评价

方式

一、物业共用部位的养护和管理

示例:

1.维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,落实到位;

2.道路、停车场、通道平整通畅、完好无损;

3.设备用房整洁、每周清洁一次;

4.天花墙面无渗漏水、无起皮掉砖。

5.雨水污水井、化粪池、排水管网每月检查一次,保持通畅,无堵塞外溢;雨水污水井每季度清理一次,化粪池每半年清理一次;

6.每日至少巡查1次房屋共用门窗、玻璃,以及施工现场等;

7.保养维护、巡查及维修记录,齐全、完好归档整齐。

示例:

1.制度上墙,职责分明;

2.道路通道及停车场地面完好、地砖无松动及破损,路牙、井盖完好无损,车辆过井盖无噪音;

3.地面墙面及设施设备干净整洁;

4.无水迹无渗漏,批荡及面砖完好;

5.雨水污水井、排水管网畅通无积水、积泥沙,化粪池无堵塞溢出。

6.门、窗、玻璃完好、风雨雪天气时关闭;施工现场防护完好、存在安全隐患的有警示提醒标识;

7.记录表格填写完整规范无漏填,保存完整、归档清晰。

示例:

1.目视检查

 

2.每月目视、耳听检查;

3.每月地面目视检查,设备设施擦拭检查;

4.每月目视检查一次;

5.分项目按月、季度目视抽查;

6.随机目视检查;

7.每季度检查一次。

二、物业共用设施设备的运行、养护和管理




三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运




四、公共绿化的养护和管理




五、车辆停放管理




六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理




七、装饰装修管理服务




八、物业档案资料管理




九、业主综合满意度




十、其他服务




……




备注:根据质价相符的原则,参照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》选择服务等级标准。

 

 

 

 

 


附件6

 

项目负责人及主要专业技术与管理人员

基本情况

 

项目经理姓名     ;客服主管姓名:    ,客服员
   人;工程维修主管姓名:    ,工程维修员   人;秩序维护主管姓名:    ,秩序维护员   人;保洁主管姓名:    ,保洁员   人;绿化养护主管姓名:    ,绿化养护员   人;其他   人;合计      人。


EF20170002              编号:HB–XX–XXXX–XXX

(省  市县  年份  编号)

 

 

    物业服务合同

(示范文本)

 

 




 

 


 

监制

 

湖北省住房和城乡建设厅
 北 省 工 商 行 政 管 理 



 

说  明

 

1. 本合同为物业服务合同示范文本供业主大会(业主委员会)或业主与物业服务企业签约时使用。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。在签订合同时,合同双方应当出示有关证明及签约主体证明文件。经双方当事人协商确定,可以对本示范文本的条款内容(包括选择内容、填写空格部位的内容)进行选择、修改、增补或删减。

2. 本合同文本中所称物业服务,是指物业服务企业接受业主大会(业主委员会)或业主委托,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3. 物业服务经营方式分为包干制、酬金制等方式,由双方当事人协商选定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

4. 业主委员会作为甲方与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对全体业主具有约束力。


 

      物业服务合同

 

甲方(委托方):        

代表人(姓名):        

联系电话:        

邮  编:        

 

乙方(受托方):        

    人:        

  地:        

邮  编:        

营业执照注册号:             

   号:              

社会信用代码:               

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》和相关法律、法规,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对     (物业名称)提供物业服务事宜,订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况

物业名称:                 

物业类型:                 

坐落位置:                 

占地面积:                 

总建筑面积:                

  数:                 

  数:                  

物业区域四至:

东至:        ;南至:         

西至:        ;北至:         

(规划平面图见附件1,物业构成明细见附件2

第二条 物业服务用房属全体业主所有,乙方负责物业服务用房的维修、养护,不得买卖和抵押;未经业主大会同意,乙方不得改变物业服务用房的用途。

物业服务用房建筑面积为    平方米,其中地上建筑面积为       平方米,位于   [号楼][][]     单元  
  号;地下建筑面积为       平方米,位于    [][]
[
]  单元    号。其中:业主委员会办公用房建筑面积为      平方米,位于   [号楼][][]   单元  
    号。(注:物业服务用房为多处时,双方可自行增加以上内容。)


第二章 服务内容、服务标准、人员配置及有关约定

第三条 乙方提供的物业服务内容包括:

(一)物业共用部位的养护和管理(物业共用部位明细见附件3);

(二)物业共用设施设备的运行、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件4);

(三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

(四)公共绿化的养护和管理;

(五)车辆停放管理;

(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

(七)装饰装修管理服务;

(八)物业档案资料管理;

(九)                 

第四条 物业服务标准及服务评价方式方法(见附件5)。

第五条 乙方应确定本物业服务项目负责人项目负责人变更的,应及时通知业主委员会,并向项目所在地房产行政主管部门报备(项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况见附件6)。

第六条 本物业服务合同期限为   年,自     
  日起至       日止。


第三章 服务费用

第七条 物业服务费

物业服务费收费标准。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:

[多层住宅]         /平方米·月;

[高层住宅]         /平方米·月;

[别  墅]         /平方米·月;

[  ]         /平方米·月;

[商业物业]         /平方米·月;

[会  所]         /·平方米;

[其  它]         /平方米·月;

               /平方米·月;

               /平方米·月。

物业服务费调整方式。自     月起,每   年按照
     (递增或减少)     的标准调整。

本物业区域物业服务经营选择以下第  种方式

(一)包干制

物业服务费主要用于以下开支:

1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3. 物业区域清洁卫生费用;

4. 物业区域绿化养护费用;

5. 物业区域秩序维护费用;

6. 办公费用;

7. 物业服务企业固定资产折旧;

8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9. 法定税费;

10.          

实行包干制的,盈余或者亏损均由乙方享有或者承担;乙方不得以亏损为由单方要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

包干制服务费不含物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。

(二)酬金制

1. 物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳,物业服务费为交纳费用的业主共同所有,由乙方代管,预收的物业服务费主要用于物业服务成本和乙方的酬金支出。

物业服务费支出包括以下部分:

1)乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3)物业区域内清洁卫生费用;

4)物业区域内绿化养护费用;

5)物业区域内秩序维护费用;

6)乙方办公费用;

7)乙方企业固定资产折旧;

8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9             

2. 乙方采取以下第   种方式提取酬金:

1[每月] [每季] [每半年] [每年],按   元的标准从预收的物业服务费中提取;

2[每月][每季] [每半年] [每年],从预收的物业服务费中按    %的比例提取。

3. 物业服务费支出应当全部用于本合同约定的支出,年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用,年度结算后不足部分,由全体业主承担,另行交纳。

4. 乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算,并按[半年] []向全体业主公布物业服务费的收支情况;同时,双方按照约定每年聘请专业机构对物业服务费年度预决算和物业服务费收支情况进行审计,费用由[甲方承担][乙方承担][甲乙共同承担]。

(三)其他经营方式

                         

第八条 业主按[] [季度] [半年] []交纳物业服务费,每次交费的具体时间为        

业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费,逾期不支付物业服务费的,业主委员会应当督促其限期支付。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的,从其约定,业主负连带支付责任。

业主转让物业时未结清转让之前物业服务费用的,应与受让方书面约定交费责任。

第九条 物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业,其物业服务费由开发建设单位承担。

第十条 乙方对业主专有部分提供维修养护或其他特约服务的,按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。

第十一条 业主(物业使用人)在符合相关法律法规规定的前提下,利用住宅物业从事经营活动的,乙方按商业物业标准收取相应的物业服务费。

第十二条 车辆停放收费包含车位(库)租金和泊车服务费,按以下方式和标准收取:

(一)车位租金标准

1. 汽车

露天车位:            /·月;

室内车位(库):         /·月;

2. 摩托车:            /·月;

3. 电动车:            /·月;

4. 自行车:            /·月。

车位使用人应按                   的标准向乙方交纳临时停放车位租金。

车位属于全体业主共有的,乙方按车位租金    %的比例提取管理服务费,用于车位出租、租金收取及租金管理人工、税费等支出。管理服务费用在返还甲方前从收取的车位租金中扣除。

(二)泊车服务费:

车位(库)使用人按以下标准交纳车辆停泊服务费,收入归乙方所有。

1. 汽车

露天车位:            /·月;

室内车位(库):         /·月;

2. 摩托车:            /·月;

3. 电动车:            /·月; 

4. 自行车:            /·月。

第十三条 物业区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担;业主自用的由业主承担;乙方使用的由乙方承担;公共水电费由       据实分摊。

乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第十四条 乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行广告、租赁、商业促销等经营活动,应符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意,每半年向全体业主公布收益情况,接受甲方监督。

第十五条 乙方经营物业共用部位、共用设施设备所得收入,在扣除经营收入总额   %的经营成本、税费及管理费用后,其收益归业主所有,按以下第   种方式使用:

(一)纳入住宅专项维修资金;

(二)按业主大会的决定使用。

第十六条 本物业区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用,在本物业区域住宅专项维修资金中列支。乙方在物业服务过程中应当配合甲方开展住宅专项维修资金申请使用工作。

第十七条 物业装饰装修前,乙方与业主签订书面装饰装修服务协议,乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项,并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取[装修保证金]     元、[装修垃圾清运费]   元,乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的,未造成共用部位、共用设施设备、承重结构损坏及违反管理规约的,乙方应当在完工后90日内将装修保证金全额退还业主。

第十八条 业主转让或出租其物业时,应当将本合同以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知乙方。

第四章 权利与义务

第十九条 甲方权利

(一)对本物业区域内的物业服务事项有知情权和监督权;

(二)审定和认可乙方制订的物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划;

(三)监督、检查乙方各项方案和计划的实施,并每年对乙方按照本合同约定履行物业服务情况进行考核;

(四)监督委托乙方实施的住宅专项维修资金使用情况;

(五)监督乙方对物业共用部位、共用设施设备的经营情况;

(六)                

(七)法律、法规规定的其他权利。

第二十条 甲方义务

(一)在乙方入驻    日前,无偿提供符合使用要求的物业服务用房;

(二)向乙方移交下列资料:

1. 竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

2. 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

3. 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

4. 物业质量保修文件和物业使用说明文件;

5.《业主名册》;

6. 物业管理必需的其他资料。

(三)负责协调、处理、解决本合同生效前发生的与物业服务活动相关的遗留问题,不因此影响乙方工作;

(四)配合乙方做好物业区域内的物业服务工作,不得干涉乙方依法、依本合同约定开展物业服务活动及企业内部管理活动;

(五)业主应按照本合同约定交纳物业服务费;对违反本合同约定、逾期不交纳物业服务费的业主(物业使用人),甲方应督促其交纳;

(六)                

(七)法律、法规规定的其他义务。

第二十一条 乙方权利

(一)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定,开展各项物业服务活动;

(二)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定,向业主(物业使用人)收取物业服务费等相关费用,通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题;

(三)对业主(物业使用人)违反本合同和《管理规约》的行为,采取劝阻、制止和向甲方、有关主管部门报告等方式,纠正业主(物业使用人)违约行为;

(四)可以选聘专业性服务企业承担本物业区域内的专项服务项目,但不得将本物业区域内的全部物业管理服务一并委托给第三方;

(五)                

(六)法律、法规规定的其他权利。

第二十二条 乙方义务

(一)根据有关法律、法规及本合同的约定,按照物业服务内容和标准提供物业服务;

(二)选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目时,应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示;

乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准,不得低于本合同约定;

乙方应当对受托企业的服务行为进行监督,并对受托企业的服务行为承担连带责任;

(三)妥善保管和正确使用物业档案资料,及时记载有关变更信息,并为业主的个人资料信息保密;

(四)及时向全体业主(物业使用人)通报本物业区域内有关物业服务的重大事项,受理业主(物业使用人)的建议、意见和投诉,并定期公布相关信息接受业主(物业使用人)监督,不断提高物业服务质量和管理水平。接受甲方、业主和物业使用人的监督;

(五)业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知业主相关注意事项并与业主签订装饰装修管理服务协议;

(六)不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途,确需临时占用、挖掘道路、场地的,经甲方和有利害关系的业主同意后报有关部门批准方可实施;

(七)本合同解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定,及时与甲方办理资金、资料、资产移交和项目退出手续,将所有工作人员、生产设施设备撤离本物业区域。乙方向甲方移交的资料包括但不限于:

1. 乙方进场时接收的资料;

2. 共有部位及共用设施设备的竣工图纸、保修及使用资料,共用设施设备维护保养及维修等技术资料;

3. 共用设施设备的安装调试、验收、维护保养和维修的合同资料

4. 共有部位及共用设备设施经营收益合同资料;

5. 物业面积清单及业主名册;

6.                  

(八)                

(九)法律、法规规定的其他义务。

第五章 合同终止

第二十三条 经双方协商一致,可解除本合同,并在90日内办理移交和撤场手续。

第二十四条 退出和移交手续按以下程序办理:

(一)经协商,决定解除合同的,决定作出后3日内,应当将解除合同决定在物业区域内公告;

(二)经协商,决定解除合同的,决定作出后30日内,乙方应当做好共用部位及设施设备档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作,并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与甲方平等协商,签订退管协议;

(三)经协商,决定解除合同的,决定作出后90日内,甲方应当召开业主大会选聘新的物业服务企业,并重新签订《物业服务合同》。未选聘出新的物业服务企业的,甲方应当及时向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出托管申请或由业主大会决定是否对本物业进行自管。

第二十五条 甲、乙双方中任何一方决定在合同期限届满后不再续约的,均应当在本合同期满60日前书面通知对方。

第二十六条 合同期限届满前,甲方经业主大会决定继续聘用乙方的,应当在本合同期满60日前书面通知乙方;乙方自接到续约通知7日内回复甲方。

双方同意续签合同的,应当在合同期限届满前   日内签订新的《物业服务合同》。

第二十七条 合同期限届满前,甲方经业主大会决定继续聘用乙方的,应当在本合同期满60日前书面通知乙方;乙方自接到续约通知7日内回复甲方。

乙方不同意续签合同的,应当在合同期限届满前   日内在物业区域内进行公告,并做好共用部位及设施设备档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作,并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与甲方平等协商,签订退管协议。

第二十八条 合同期限届满,业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定,乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。

乙方同意继续提供服务的,本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

乙方不同意继续提供服务的,应提前两个月本在物业区域内公告并告知社区居委会,合同期满即自行终止。

第二十九条 本合同终止后,甲、乙双方应当共同做好交接工作,包括物业服务费用预收及欠款的清算、外包合同及经营收益合同的履行交接、物业共有部位及共用设施设备的运行查验、相关档案资料的移交等,甲、乙双方应当相互配合,共同做好物业服务的交接和善后工作。

第六章 违约责任

第三十条 乙方的服务质量达不到本合同第五条约定的标准,乙方应按      标准向甲方、业主支付违约金。给甲方、业主造成损失的,应向甲方、业主赔偿损失。

乙方不履行本合同的约定,致使不能提供和达到本合同约定的服务内容和标准的,甲方有权依法解除合同,并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。但业主(物业使用人)不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费。

第三十一条 甲方、业主(物业使用人)违反本合同的约定,致使乙方未完成本合同约定物业服务内容的、未达到物业服务标准的,乙方不承担违约责任;造成乙方损失的,甲方、业主(物业使用人)应给予乙方经济赔偿。

第三十二条 乙方违反本合同的约定,擅自提高物业服务收费标准的,业主(物业使用人)有权拒绝交纳擅自提高的部分费用;已经收取的,乙方应双倍返还擅自提高部分的物业服务费用。

第三十三条 乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的, 甲方可要求乙方继续履行,采取补救措施,并应当按    的标准向甲方支付违约金;前述行为给业主造成损失的,乙方应当赔偿相应的损失。乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的,甲方有权要求乙方按时撤出物业区域,并应当按     的标准向甲方支付违约金;前述行为给业主造成损失的,乙方应当赔偿相应的损失。

第三十四条 业主违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费用的,经乙方书面催缴,仍不能按时足额交纳物业服务费的,每日应当按欠费金额     的比例向乙方支付违约金。

业主(物业使用人)违反本合同的约定,实施妨害物业服务及侵权行为的,应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等相应的民事责任。

第三十五条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。

第三十六条 本合同终止后乙方拖延、拒绝移交及撤场的,业主有权拒绝交纳合同终止后的物业服务费,甲方可向当地房产行政主管部门投诉,由当地街道办事处、乡镇人民政府组织移交。

第三十七条 乙方有确切证据证明属于以下情况的,可不承担违约责任:

(一)由于甲方、业主(物业使用人)的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的;

(二)因物业专有部分内专有部位及专有设施设备固有瑕疵所致的一切损害,但因乙方故意或乙方违反本合同义务而直接导致的情况除外;

(三)非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行故障造成损失的;

(四)乙方按本合同履行协助做好物业区域内的安全防范义务,但发生不可预见、不可避免的治安或刑事案件(包括但不限于抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃、自然灾害等)的;

(五)因维修养护本物业区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主(物业使用人),暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等非乙方责任造成损失的;

(六)乙方向甲方或业主提出书面建议要求修缮、改造专有或共有部位、设施设备或纠正不良行为,而甲方或业主(物业使用人)未采纳(包括但不限于高空抛物、违章装饰装修、未及时维修或改造等)所致之损害;

(七)                

第七章 其他事项

第三十八条 合同履行过程中发生争议的,双方可以通过友好协商或者向物业所在地房产行政主管部门、行业协会、街道办事处、乡镇人民政府以及社区人民调解组织申请调解的方式解决;不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以按照以下第
   方式解决:

(一)向物业所在地仲裁委员会申请仲裁;

(二)向物业所在地人民法院提起诉讼。

第三十九条 为维护公共利益,在不可预见情况下,如发生燃气气泄露、设备设施故障、火灾、暖气管或水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,乙方因采取紧急避险措施造成损失的,甲、乙双方可按有关规定处理。

第四十条 本合同未尽事宜,甲、乙双方可以书面形式签订补充协议。本合同补充协议、附件均为合同有效组成部分,与本合同具有同等法律效力。

第四十一条 本合同一式五份,经甲、乙双方盖章后生效。甲、乙双方各执两份,由乙方报物业所在地房产行政主管部门存档一份。

 

附件:1. 规划平面图

2. 物业构成明细

3. 物业共用部位明细

4. 物业共用设施设备明细

5. 物业服务标准及服务评价方式方法    

6. 项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况

 

甲方(盖章):       乙方(盖章):

授权代表:         法定代表人:

                


附件1

 

规划平面图

 

 


附件2

 

物业构成明细

 

类 型

幢 数

套(单元)数

建筑面积

(平方米)

高层住宅




多层住宅




别 墅




商业用房




工业用房




办公楼




车 库




会 所




学 校




幼儿园




      用房








合 计




备 注




附件3

 

物业共用部位明细

 

1. 房屋承重结构;

2. 房屋主体结构;

3. 公共门厅;

4. 公共走廊;

5. 公共楼梯间;

6. 内天井;

7. 户外墙面;

8. 屋面;

9. 传达室;

10.             

11.             
附件4

 

物业共用设施设备明细

 

1. 绿地     平方米;

2. 道路     平方米;

3. 化粪池   个;

4. 污水井   个;

5. 雨水井   个;

6. 垃圾中转站   个;

7. 水泵   个;

8. 水箱   个;

9. 电梯   部;

10. 信报箱   个;

11. 消防设施   

12. 公共照明设施   

13. 监控设施   

14. 避雷设施   

15. 共用天线   

16. 机动车库    个   平方米;

17. 露天停车场      平方米;

18. 非机动车库      平方米;

19. 共用设施设备用房   平方米;

20. 物业服务用房    平方米;

21.                  

22.                 

 


 

附件5

 

物业服务标准及服务评价方式方法

 

服务内容

服务标准

服务评价

方法

服务评价

方式

一、物业共用部位的养护和管理

示例:

1.维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,落实到位;

2.道路、停车场、通道平整通畅、完好无损;

3.设备用房整洁、每周清洁一次;

4.天花墙面无渗漏水、无起皮掉砖。

5.雨水污水井、化粪池、排水管网每月检查一次,保持通畅,无堵塞外溢;雨水污水井每季度清理一次,化粪池每半年清理一次;

6.每日至少巡查1次房屋共用门窗、玻璃,以及施工现场等;

7.保养维护、巡查及维修记录,齐全、完好归档整齐。

示例:

1.制度上墙,职责分明;

2.道路通道及停车场地面完好、地砖无松动及破损,路牙、井盖完好无损,车辆过井盖无噪音;

3.地面墙面及设施设备干净整洁;

4.无水迹无渗漏,批荡及面砖完好;

5.雨水污水井、排水管网畅通无积水、积泥沙,化粪池无堵塞溢出。

6.门、窗、玻璃完好、风雨雪天气时关闭;施工现场防护完好、存在安全隐患的有警示提醒标识;

7.记录表格填写完整规范无漏填,保存完整、归档清晰。

示例:

1.目视检查;

2.每月目视、耳听检查;

3.每月地面目视检查,设备设施擦拭检查;

4.每月目视检查一次;

5.分项目按月、季度目视抽查;

6.随机目视检查;

7.每季度检查一次。

二、物业共用设施设备的运行、养护和管理




三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运




四、公共绿化的养护和管理




五、车辆停放管理




六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理




七、装饰装修管理服务




八、物业档案资料管理




九、业主综合满意度




十、其他服务




……




备注:根据质价相符的原则,可参照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》选择服务等级标准。

 

 


附件6

 

项目负责人及主要专业技术与管理人员
基本情况

 

项目经理姓名:    ;客服主管姓名:    ,客服员
   人;工程维修主管姓名:    ,工程维修员   人;秩序维护主管姓名:    ,秩序维护员   人;保洁主管姓名:    ,保洁员   人;绿化养护主管姓名:    ,绿化养护员   人;其他   人;合计      人。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

湖北省住房和城乡建设厅办公室  2017929印发 


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